Wenn das neue Heim nicht fertig wird …

In Zeiten niedriger Zinsen liebäugeln viele mit dem Erwerb eines eigenen Hauses oder einer
eigenen Wohnung. Was aber ist, wenn der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird? Mit einem
solchen Fall hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg beschäftigt.

Der Kläger hatte bei einem Unternehmer für 140.000 Euro eine Eigentumswohnung erworben,
die sich noch im Bau befand. Im notariellen Kaufvertrag war eine Frist festgehalten, bis zu der
das Objekt hergestellt werden sollte. Aber was heißt „Herstellung“? Der Kläger meinte, es
müsse das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein. Der Beklagte meinte, es
reiche aus, wenn der Kläger einziehen könne.
Das OLG betonte, dass es immer auf den individuellen Vertrag ankomme. Im vorliegenden Fall
ergab die Vertragsauslegung, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der
Wohnung ankomme und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die
Wohnung müsse dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung
einer Frist habe insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin
einstellen könne.
Der Kläger könne daher Schadenersatz – z. B. Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung
oder Fahrtkosten – für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit
verlangen. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch
Arbeiten vorzunehmen wären, könne er keinen Schadenersatz verlangen. Er könne aber einen
gewissen Betrag wegen der noch offenen Mängel und Restarbeiten zurückbehalten. Im
konkreten Fall stehe dem Kläger daher ein sog. Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von
10.000 Euro einschließlich eines „Druckzuschlags“ von 5.000 Euro zu. In dieser Höhe müsse er
den Kaufpreis noch nicht zahlen, sondern erst nach vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjekts.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.

QUELLE: Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 21.7.2020, 13 U 28/20; PM Nr. 33/2020
MONATSRUNDSCHREIBEN 01-2021