Lädt ein Dritter, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut
hat, zur Eigentümerversammlung und führt er faktisch die Verwaltung, verstößt dies gegen
die Regeln des Wohnungseigentumsrechts. Gefasste Beschlüsse sind dann wegen schweren
Verstoßes gegen den Kernbereich der Verwaltung für ungültig zu erklären. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden.
Eine vom Verwalter mit der Wahrnehmung der Verwalteraufgaben beauftragte und bevollmächtigte GmbH & Co. KG lud zum wiederholten Mal zur Eigentümerversammlung ein. Diese Gesellschaft, die auch die Versammlung leitete, wurde dort zur neuen Verwalterin gewählt, ohne dass
Vergleichsangebote vorlagen. Das Amtsgericht (AG) gab der Anfechtungsklage statt, die sich
gegen mehrere Beschlüsse der Versammlung richtete.
Die Berufung vor dem LG hatte keinen Erfolg. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sei
von einer dazu nicht berechtigten Person erfolgt. Die Übertragung von Verwaltungsaufgaben
auf eine andere Person stelle einen systematischen Verstoß gegen die Regeln des Wohnungseigentumsrechts dar. Denn der Verwalter habe seine Dienste höchstpersönlich zu erbringen. Er
dürfe weder seine Verwalterstellung noch die tatsächliche Ausübung wesentlicher Verwaltertätigkeiten auf Dritte übertragen.
Unerheblich sei, so das LG, dass der Verwalter im Innenverhältnis gegenüber der faktischen
Verwalterin weisungsbefugt sei. Da die Übertragung der Aufgaben nicht nur einmalig erfolgte,
sei auch der Kernbereich der Verwaltung des Wohnungseigentums betroffen. Ein solcher
schwerer und planvoller Verstoß führe direkt zur Ungültigerklärung. Die Bestellung der neuen
Verwalterin entspreche deswegen auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da vor der
Beschlussfassung keine Alternativangebote vorgelegen hätten. Diese seien nicht entbehrlich,
da gerade keine Wiederbestellung erfolgte, sondern eine neue Verwaltung gewählt worden sei.
Die Entscheidung entspricht der Linie des Bundesgerichtshofs (BGH). Sie ist nicht rechtskräftig.
QUELLE: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021, 2-13 S 75/20
Kategorie(n)
Miet- und Wohnungseigentumsrecht