Sind in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen (hier: Schwimmbad und Sauna) und die Pflicht der Gemeinschaft zu deren Erhaltung vorgesehen, widersprechen Beschlüsse über deren Stilllegung ordnungsmäßiger
Verwaltung. Eine Stilllegung ist nur einstimmig möglich. So hat es das Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona entschieden.

 

 

Im Kern ging es um die praxisrelevante Frage, ob die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft,
bauliche Veränderungen zu beschließen, so weit geht, dass dadurch faktisch die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung bzw. die in ihr niedergelegte Zweckbestimmung gemeinschaftlicher Flächen oder Einrichtungen geändert wird. Denn es gibt in vielen Gemeinschaften
Einrichtungen, die nicht mehr zeitgemäß oder gewünscht sind, z. B. Müllabwurfanlagen.

Das war geschehen
Im Fall des AG verfügte eine Wohnungseigentumsanlage über ein in die Jahre gekommenes und
entsprechend instandsetzungsbedürftiges Schwimmbad nebst Sauna. Beide Einrichtungen
wurden in der Teilungserklärung als Teil des Gemeinschaftseigentums aufgeführt. Weiter sah
die Teilungserklärung vor, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der
Gemeinschaft obliegt. Statt der Instandsetzung wurde in einer Eigentümerversammlung die
Stilllegung von Schwimmbad und Sauna beschlossen und die Verwaltung zur Erteilung entsprechender Aufträge für die bauliche Umsetzung ermächtigt. Nach Auffassung der Gemeinschaft
war der Stilllegungsbeschluss als Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung zu
verstehen. Der Beschluss sei rechtmäßig, weil das neue Recht wesentlich veränderungsfreundlicher geworden sei.

Anfechtungsklage gegen den Beschluss – Einstimmigkeit nötig
Dagegen wandte sich ein Eigentümer mit der Anfechtungsklage – mit Erfolg. Das AG zweifelte
schon daran, ob die Stilllegung einer Einrichtung überhaupt eine bauliche Veränderung sein
kann. Unabhängig davon sei eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen nur in den
Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 19 Abs. 1 WEG) zulässig. Aus dem Wortlaut
der Norm ergebe sich, dass eine Beschlussfassung, die einer Vereinbarung widerspreche,
gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße. Schon im alten Recht habe
gegolten, dass bauliche Veränderungen nur dann beschlossen werden durften, wenn keine Vereinbarung entgegenstand. Weil die Teilungserklärung vorschreibe, dass Schwimmbad und Sauna durch die Gemeinschaft instand zu halten seien, sei eine Stilllegung nur einstimmig möglich.

 

QUELLE: AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.1.22, 303c C 10/21

Kategorie(n)

Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Schlagwörter

Eigentümergemeinschaft Sauna Schwimmbad stilllegen