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Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben,

kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes ein Mangel sein, der zum

Rücktritt berechtigt.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Fall eines Mannes, der ein Fachwerkhaus

gekauft hatte. Dies wies einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf. Er begehrte

vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks – trotz

des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall

hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.

Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen – so das OLG. Ein massiver Schädlingsbefall

sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von

Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss

lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf

einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel

arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Käufer den Mangel kennt oder ihn zumindest

für möglich hält.

Dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade

des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen.

Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen. Die Richter haben hieraus

geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste. Es sei aber allgemein bekannt,

dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden

könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt. Der Anspruch des Hauskäufers

sei auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der

Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar beschränke sich die Offenbarungspflicht

auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass

dem Käufer ein ohne Weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären

müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können.

Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des OLG dagegen, dass der Schädlingsbefall

bereits seit über 15 Jahren andauere. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit

vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer

sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.

QUE LLE: OLG Braunschweig, Urteil vom 16.11.2018, 9 U 51/17, Abruf-Nr. 206713 unter www.iww.de.

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Bau- und Architektenrecht